Miten löydät edullisimman asuntolainan

Asuntolainalla ei ole listahintaa. Pankin marginaali on neuvottelun tulos, ja sama laina voi maksaa kahdelle asiakkaalle eri hinnan. Suomen Pankin tilastot kertovat keskihinnan, Ylen esimerkit kertovat mitä kysymällä saa, ja Finanssivalvonta muistuttaa, että marginaali on vain osa lainan hinnasta.

Julkaistu 15.9.2026 · Perustuu Suomen Pankin tilastotiedotteisiin (2.2026 ja 8.2026), Ylen uutisointiin (2018–2025) sekä Ilta-Sanomien ja Kauppalehden uutisointiin (2023–2025), Finanssivalvonnan, KKV:n ja FINEn ohjeisiin · Sivuston pankkitilivertailu kattaa tilien ja korttien hinnat, ei lainoja

Sähkösopimuksella ja puhelinliittymällä on julkinen hinnasto. Asuntolainalla ei ole. Pankki kertoo tarjouksessa marginaalin, joka on sen oma lisä viitekoron päälle, ja tuo luku syntyy asiakaskohtaisesti. Siksi kysymys ”mikä pankki on halvin” on väärä kysymys. Oikea kysymys on, minkä hinnan sinä saat, kun pyydät tarjouksen useammasta pankista ja näytät ne toisilleen.

Mitä laina maksaa keskimäärin

Suomen Pankki julkaisee kuukausittain uusien asuntolainojen keskikoron ja keskimarginaalin. Tammikuun 2026 tiedotteen mukaan (julkaistu 27.2.2026) uusien asuntolainojen keskikorko oli 2,84 % ja keskimarginaali 0,52 %. Vanhan lainakannan keskimarginaali oli korkeampi, 0,65 %. Ero kertoo saman kuin liittymissä: uudet asiakkaat saavat paremman hinnan kuin ne, jotka ovat pitäneet vanhan sopimuksensa.

Heinäkuun 2026 tiedotteessa (julkaistu 28.8.2026) uusien nostettujen asuntolainojen keskikorko oli noussut 3,28 prosenttiin, kun se vuotta aiemmin oli 2,74 prosenttia. Nousu johtuu viitekoroista, ei marginaaleista. Tammikuussa 2026 94 % uusista asuntolainoista oli sidottu euriboriin ja 59 % nimenomaan 12 kuukauden euriboriin.

Keskimarginaali on hyvä vertailukohta tarjoukselle, mutta se ei ole tavoite. Yle kertoi jo 6.5.2018, että uusien lainojen keskimarginaali oli laskenut noin 1,6 prosentista keskimäärin 0,9 prosenttiin neljässä vuodessa, ja samana keväänä Hypo kertoi Ylelle (11.5.2018) myöntäneensä lainoja 0,25 prosentin marginaalilla. Samassa jutussa todettiin, että näin alhainen marginaali edellyttää huomattavaa varallisuutta ja koko pankkiasiakkuuden siirtoa.

Ilta-Sanomat kertoi 6.5.2023, että uusien asuntolainojen marginaali oli pudonnut joulukuussa 2022 lukemaan 0,49 prosenttia ja noussut maaliskuuhun 2023 mennessä 0,59 prosenttiin, kun se vuotta aiemmin oli ollut 0,84 prosenttia. Nordea Kiinnitysluottopankin toimitusjohtaja Jussi Pajala sanoi jutussa, että tilanne on suomalainen erityispiirre, jota tuskin löytyy muualta Euroopasta. Ilta-Sanomat kertoi myöhemmin 23.2.2025, että marginaalit olivat pudonneet alimmillaan 0,60 prosenttiin ja Etua.fi:n kyselyssä pääkaupunkiseudun pankkien keskimarginaali oli helmikuun alussa 0,64 prosenttia. Jutun mukaan vanhankin lainan marginaalin kilpailuttaminen voi aikaistaa korontarkistuspäivää ja tuoda säästöä jopa satoja euroja kuukaudessa. Kauppalehti kertoi 18.12.2025 Etua.fi:n uudesta vertailusta: joulukuun alussa yhdeksän pääkaupunkiseudun pankin keskimarginaali oli 0,65 prosenttia, ja yksittäisten pankkien marginaalit vaihtelivat 0,60–0,80 prosentin haarukassa.

Marginaali on neuvottelutulos

Yle kertoi 23.7.2025 helsinkiläisestä Kati Ilomäestä, joka kilpailutti lainansa ensimmäisen kerran syksyllä 2023 ja uudelleen keväällä 2025. Toisella kerralla marginaali laski 0,07 prosenttiyksikköä, ja pankin perimä muutoskulu oli noin 100 euroa. Ilomäki vaihtoi pankkia kesäkuussa 2025. Ylen laskelman mukaan maksuaika lyheni noin kahdella vuodella ja säästö laina-ajalla on tuhansia euroja.

”Marginaalin kilpailuttaminen on ihan tavallista, niin kuin sähkö- tai puhelinliittymänkin.” S-Pankin lainaamisen kehityspäällikkö Annemari Airaksinen Ylelle 23.7.2025

Airaksinen kertoi samassa jutussa, että kasvukeskuksissa marginaalit ovat yleisesti alempia kuin syrjäseudulla. Sama havainto oli Ylen jutussa 11.5.2018: pienemmissä kaupungeissa marginaalit ovat korkeampia, koska kilpailu ei ole yhtä tiukkaa. Marginaaliin vaikuttavat jutun mukaan myös maksukyky, tulojen säännöllisyys, säästöt ja se, siirtääkö asiakas koko asiointinsa pankkiin.

Kauppalehti kertoi 18.7.2025 Hypon toimitusjohtaja Ari Paunan näkemyksen: vanhaakin asuntolainaa kannattaa kilpailuttaa parin, kolmen vuoden välein, eikä kannata jämähtää siihen pankkiin, jonka tilille palkka tulee. Paunan mukaan kasvukeskuksissa marginaalit voivat olla poikkeuksellisen matalia: Helsingin seudulla omaa asuntoa varten sai jutun mukaan lainaa alimmillaan 0,3–0,4 prosentin marginaalilla.

Pankki ei suutu kilpailutuksesta. Ylen sanoin kilpailuttaminen osoittaa, että pidät hyvää huolta taloudestasi.

Ilomäen kommentti Ylelle tiivistää asian: ”Eihän se maksa muuta kuin vaivan kysyä.” Vaiva on kuitenkin juuri se suodatin, jolla pankki erottaa hintatietoiset asiakkaat muista. Sama logiikka toimii liittymissä, ja siitä kerrotaan tarkemmin artikkelissa Miksi puhelinliittymä on myymälässä halvempi kuin netissä?

Kulut marginaalin lisäksi

Finanssivalvonta neuvoo kuluttajasivullaan kiinnittämään lainasopimuksessa huomiota lainasta aiheutuviin kuluihin, maksusuunnitelman muuttamisen ehtoihin ja irtisanomisperusteisiin. KKV:n asuntolainasivu muistuttaa, että luotonantajan on annettava ennen sopimusta ESIS-lomake, jossa näkyy todellinen vuosikorko, toimitusmaksut ja kuukausittaiset lainanhoitokulut. Se on ainoa luku, jolla eri pankkien tarjoukset ovat aidosti vertailukelpoisia.

Ylen kilpailutusoppaassa 28.8.2019 lueteltiin marginaalin lisäksi lainan perustamiskulut, jotka ovat muutamia satoja euroja, sekä lainanhoitomaksu, joka on joitakin euroja kuukaudessa. Kuukausimaksu kuulostaa pieneltä, mutta 25 vuoden laina-ajalla siitä kertyy satoja euroja, ja Suomen Pankin mukaan heinäkuussa 2026 uusien asuntolainojen keskimääräinen takaisinmaksuaika oli lähes 25 vuotta.

Korkokatto on kuluista vaikeimmin arvioitava. Yle laski 13.4.2022 esimerkin, jossa noin 200 000 euron lainaan otettu seitsemän vuoden korkokatto maksoi 44 euroa kuukaudessa ja koko laina-ajalla noin 8 600 euroa, koska korotettu maksuerä jatkuu myös katon päättymisen jälkeen. Aalto-yliopiston rahoituksen professori Vesa Puttonen totesi jutussa, että kuluttaja ei pysty arvioimaan korkokaton hintaa samalla tavalla kuin marginaalia. Yle kertoi lisäksi 29.10.2023, että OP myönsi korkokaton markkinointinsa olleen harhaanjohtavaa: annuiteettilainassa, joita jutun mukaan on 80 prosenttia suomalaisten asuntolainoista, korkokatto ei takaa kuukausierän pysymistä ennallaan.

Keskittämisedut ovat pankin tapa sitoa asiakas. Ylen jutuissa vuosilta 2018 ja 2025 toistuu sama ehto: paras marginaali edellyttää usein koko asiakkuuden siirtoa. Etujen euromääräistä arvoa ei kerrota sopimuksessa, joten laske se itse: mitä tilit, kortit ja vakuutukset maksaisivat halvimmassa paikassa ilman pankin pakettia. Tilien ja korttien listahinnat löytyvät sivuston pankkitilivertailusta.

Pankin vaihto kesken laina-ajan

Vanhaa lainaa ei siirretä pankista toiseen. Finanssivalvonnan toimistopäällikkö Virva Walo selitti Ylelle 10.10.2024, että uudesta pankista haetaan lainatarjous ja sen rahalla maksetaan vanha laina pois. ”Kyse on tavallaan asuntolainan kilpailuttamisesta, eli siinä ratkeaa, millaisilla ehdoilla lainan uudesta pankista saa.”

Kuluja syntyy kahdesta suunnasta. Uusi pankki perii omat perustamiskulunsa ja voi vaatia asiakirjoja, kuten isännöitsijäntodistuksen, jonka hinta Ylen 2019 oppaan mukaan vaihtelee muutamista kympeistä satasiin. Vanha pankki voi laskuttaa lainan kertamaksusta. KKV:n mukaan pankki saa periä korvausta ennenaikaisesta takaisinmaksusta vain, jos laina on yli 20 000 euroa ja siinä on kiinteä korko tai yli kolmen vuoden koronmääräytymisjakso. Tavallisessa 12 kuukauden euribor-lainassa tätä korvausta ei siis ole.

Vaihtoa ei aina tarvita. Ilomäen ensimmäinen kilpailutus syksyllä 2023 johti neuvotteluun oman pankin kanssa, ja vasta toisella kierroksella hän vaihtoi. Kilpailevan tarjouksen näyttäminen omalle pankille on halvin tapa saada marginaali alas, koska silloin maksettavaksi jää vain muutoskulu.

FINEn laina-asioiden ohjeissa on toinen tärkeä muistutus: pankki ei saa nostaa marginaalia yksipuolisesti vain siksi, että pyydät lyhennysvapaata tai vaihdat vakuutta vastaavaan. Marginaalin nosto edellyttää sopimista. Jos pankki tarjoaa lainamuutosta uudella marginaalilla, sitä saa ja kannattaa kilpailuttaa.

Milloin kilpailutus kannattaa

Suomen Pankin tilastojen mukaan uusien lainojen keskimarginaali oli tammikuussa 2026 selvästi alempi kuin lainakannan. Jos oma marginaalisi on lähempänä kannan keskiarvoa kuin uusien lainojen keskiarvoa, olet todennäköisesti maksanut passiivisuudesta. Yle kertoi 6.5.2018, että kun marginaalit laskivat, lainasopimuksia neuvoteltiin uusiksi ennätysmäärin ja yhden pankin lainakyselyt kasvoivat 120 prosenttia. Laskeva marginaalitaso on siis luonteva hetki kysyä uusi hinta.

Toinen luonteva hetki on oman tilanteen muutos: tulot ovat kasvaneet, lainaa on lyhennetty tai vakuuden arvo on noussut. Kaikki nämä laskevat pankin riskiä, ja marginaali on Ylen 2018 jutun mukaan pankin hinta riskille. Kolmas hetki on se, kun pankki itse ehdottaa muutosta lainaan. Silloin vertailutarjous on käytettävissä neuvotteluvälineenä.

Sama ilmiö muualla

Uskollisen asiakkaan korkeampi hinta ei ole suomalainen erikoisuus. Britanniassa kuluttajajärjestö Citizens Advice teki vuonna 2018 kilpailuviranomaiselle CMA:lle super-complaintin ”uskollisuussakosta” viidellä markkinalla: matkapuhelin, laajakaista, säästötilit, kotivakuutus ja asuntolaina. Järjestön arvion mukaan uskollisuussakko maksoi kuluttajille yhteensä 4,1 miljardia puntaa vuodessa. CMA vastasi joulukuussa 2018 ja totesi ilmiön merkittäväksi ongelmaksi, jonka torjumisessa mikään keino, hintakatot mukaan lukien, ei ole poissuljettu. Asuntolaina oli yksi viidestä markkinasta.

Näin toimit

• Selvitä oma marginaalisi ja vertaa sitä Suomen Pankin tilastoon. Uusien asuntolainojen keskimarginaali julkaistaan kuukausittain. Jos oma marginaali on selvästi keskiarvon yläpuolella, kysy uusi hinta.
• Pyydä tarjous vähintään kolmesta pankista ja vaadi ESIS-lomake. Vertaa todellista vuosikorkoa, älä pelkkää marginaalia. Siinä ovat mukana perustamiskulut ja lainanhoitomaksu.
• Näytä paras tarjous omalle pankille. Marginaalin muutos maksaa Ylen esimerkissä noin sata euroa, pankin vaihto enemmän. Aloita halvemmasta.
• Laske keskittämisetujen todellinen arvo. Vertaa pankin paketin tilit ja kortit siihen, mitä ne maksaisivat halvimmassa paikassa. Jos edut eivät kata marginaalieroa, paketti ei ole etu.
• Kysy korkokaton koko hinta laina-ajalta, ei vain kuukausilisää. Ylen esimerkissä 44 euron kuukausilisästä kertyi noin 8 600 euroa. Kysy myös, suojaako se kuukausierää vai vain korkoa.
• Tarkista vanhan lainan irtautumiskulut ennen vaihtoa. Euribor-lainassa ennenaikaisesta maksusta ei peritä korkokorvausta, mutta panttikirjojen siirto ja asiakirjat maksavat.
• Toista kilpailutus parin vuoden välein. Ylen esimerkissä toinen kierros kahden vuoden päästä toi lisäalennuksen.

Lähteet

1. Suomen Pankki 27.2.2026: Average interest rate on housing loans has levelled off (tammikuun 2026 tilastotiedote)
2. Suomen Pankki 28.8.2026: Takaisinmaksuajaltaan pidempien asuntolainojen määrä kasvanut (heinäkuun 2026 tilastotiedote)
3. Kauppalehti 18.12.2025: Tällaisia asuntolainoja PK-seudulla tarjotaan loppuvuodesta
4. Yle 23.7.2025: Kati Ilomäelle asuntolainan kilpailuttaminen säännöllisesti on itsestäänselvyys – pankin mukaan kiinnostus on lisääntynyt
5. Kauppalehti 18.7.2025: Asuntolainaa jopa 0,3 %:n marginaalilla – Näin säästät rahaa kilpailuttamalla pankkeja
6. Ilta-Sanomat 23.2.2025: Yllättävä lisäsäästö asuntolainaan marginaalin vaihdon yhteydessä
7. Yle 10.10.2024: Kuinka vaivalloista pankin vaihtaminen on? Kysyimme asiantuntijalta kolmesta esimerkkitapauksesta
8. Yle 29.10.2023: Osuuspankki myöntää: korkokatto ei suojaa yleisimmissä asuntolainoissa maksuerien nousulta
9. Ilta-Sanomat 6.5.2023: Asuntolainojen korot syöksyivät ylös – marginaalit alas: ”Tämä on suomalainen erityispiirre”
10. Yle 3.5.2023: Yle selvitti: Pankit voivat veloittaa kovia summia lainahelpotuksista
11. Yle 13.4.2022: Korkojen noustessa korkokatto houkuttaa monia – asiantuntija neuvoo: näin rakennat suojan itse
12. Yle 28.8.2019: Näin kilpailutat asuntolainan – älä tuijota pelkkää marginaalia
13. Yle 11.5.2018: Kuinka alhaiseksi asuntolainan marginaalin voi nipistää? Hypo: 0,25 % todistetusti saavutettu
14. Yle 6.5.2018: Suuttuuko pankki, jos kilpailutat asuntolainasi? Ei tietenkään
15. Finanssivalvonta: Lainaaminen – Kuluttajalle
16. Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Asuntolaina
17. FINE Vakuutus- ja rahoitusneuvonta: Usein kysyttyä – Laina-asia
18. Citizens Advice 19.12.2018: Citizens Advice has welcomed the CMA's response to their super-complaint on the loyalty penalty